Biens communs

Dans chaque immeuble d’habitation composé de plusieurs copropriétés, une distinction est faite entre la propriété individuelle et la propriété commune. Alors que les copropriétés n’appartiennent qu’à une seule partie, tous les propriétaires des appartements de l’immeuble ont droit à la copropriété. L’élément décisif ici est qu’ils peuvent non seulement utiliser le bien commun, mais doivent aussi en partager les coûts. Tous les règlements concernant la distinction entre les deux types de propriété se trouvent dans la loi sur la propriété résidentielle.

Définition générale

En principe, il existe une présomption légale selon laquelle tous les composants d’un bâtiment sont considérés comme étant en propriété commune. C’est pourquoi plusieurs règlements ont été créés pour distinguer les autres types de propriété de la propriété conjointe. Entre autres choses, toutes les parties du bâtiment sont exclues, ce qui peut être considéré comme la propriété distincte d’une seule partie. En outre, la loi prend également en compte la propriété d’un tiers.

Néanmoins, certaines parties de la propriété ne constituent que très rarement des biens spéciaux. Il s’agit notamment du terrain sur lequel se trouve le bien et des installations et équipements de la partie commune du bâtiment. En principe, on peut supposer que tous les objets font partie du bien commun qui peut être utilisé par toutes les parties sans restriction. Elle comprend notamment les parties du bâtiment qui sont nécessaires à la sécurité et à la pérennité des installations.

Qu’est-ce qui fait partie de la propriété commune ?

De cette définition générale, on peut déduire plusieurs parties spécifiques d’un bâtiment, qui dans la plupart des cas sont comptées comme des biens communs. Bien entendu, ces droits peuvent également être transférés à la propriété individuelle si tous les propriétaires acceptent cette décision.

Comme toutes les parties du bâtiment et de l’ameublement peuvent être transférées en copropriété ou en propriété individuelle par des accords contractuels, il n’existe pas de liste légale des éléments respectifs. Néanmoins, certains cas typiques peuvent être définis. Dans le cas des terrains aménagés et non aménagés, les trois principaux groupes suivants sont considérés comme des biens communs, à moins que d’autres dispositions contractuelles n’aient été prises

Les locaux qui ne sont pas en propriété commune

Les pièces nécessaires à la sécurité du bâtiment

Installations d’usage courant.

Chambres à l’extérieur de la propriété spéciale

La structure de propriété de toutes les pièces d’un immeuble d’habitation doit toujours être complètement clarifiée. Cela est particulièrement facile dans le cas des chambres qui font partie de la propriété spéciale d’une seule partie en raison de règlements contractuels. Toutefois, si cette affiliation n’existe pas, la pièce entière est considérée comme faisant partie du bien commun.

Cette catégorie comprend principalement la buanderie, la cave de séchage et la cave à vélos. En outre, les escaliers, les greniers et les réserves non verrouillées font également partie du bien commun. L’appartement du gardien entre également dans cette catégorie s’il n’est pas lui-même propriétaire.

Biens d’usage courant

Cette catégorie est généralement celle qui provoque le plus de litiges. La loi ne prévoit pas d’affiliation stricte, mais définit seulement comme propriété commune toutes les installations utilisées par tous les propriétaires. Cela comprend notamment le système de chauffage et tous les appareils d’enregistrement de l’eau chaude et du chauffage. En outre, toutes les lignes de fourniture sont également considérées comme des biens communs jusqu’à ce qu’elles entrent dans les pièces appartenant au bien spécial. L’ascenseur, l’escalier, les couloirs et les escaliers eux-mêmes entrent également dans cette catégorie.

Outre ces parties généralement acceptées de la propriété commune, il existe également de nombreux objets qui font régulièrement l’objet de litiges. Les balcons, en particulier, sont souvent considérés par les résidents comme des biens spéciaux. Bien qu’ils ne puissent être inscrits que par les personnes qui ont un accès direct aux biens spéciaux associés, ils sont également légalement comptés dans cette catégorie. Cela est principalement dû au fait que tous les propriétaires peuvent voir directement tous les balcons et que les dommages doivent donc être réparés dans l’intérêt commun. Les lignes de services publics qui traversent une copropriété constituent également un bien commun. Le nombre d’appartements traversés et le nombre d’appartements fournis par la suite n’ont aucune importance.

Pièces requises pour des raisons de sécurité

Enfin, toutes les parties du bâtiment qui sont nécessaires à l’existence de l’immeuble sont également comptabilisées comme biens communs. Cette catégorie comprend principalement la façade, les fondations, les murs intérieurs porteurs et le toit. En outre, les parties structurelles des plafonds et des planchers ainsi que l’extérieur des portes d’entrée, des fenêtres et des encadrements de fenêtres de l’appartement sont également considérés comme des biens communs.

Les portes d’entrée des appartements représentent un cas juridique particulier. Ceux-ci sont comptés comme des biens communs même s’ils sont clairement affectés aux biens spéciaux dans la déclaration de partage. En effet, ce n’est que par la porte d’entrée de l’appartement que la copropriété est séparée de la propriété commune et que l’extérieur de toutes les portes peut être vu par tous les résidents. Cela signifie qu’au moins l’extérieur des portes est utilisé conjointement par tous les propriétaires. Une décision de justice similaire a également été prise en ce qui concerne les châssis et les fenêtres.

Quelles sont les différences par rapport à la propriété spéciale ?

Les deux types de biens diffèrent principalement en termes de responsabilité et de droits d’usage qui leur sont associés. Alors que la propriété spéciale appartient exclusivement à une partie, la propriété commune est attribuée à tous les propriétaires de l’immeuble.

En conséquence, tous les résidents de la maison ont leur mot à dire sur l’utilisation et la conception de la propriété commune. Le propriétaire d’un condominium ne peut donc pas décider librement, entre autres, de la conception de ses fenêtres et de l’extérieur de la porte de son appartement. Il doit se conformer aux spécifications de la majorité des propriétaires. En outre, aucune des parties ne peut, de manière indépendante, apporter des modifications au bien commun. Cela s’applique en particulier à la conception et à l’aménagement des locaux utilisés par toutes les parties.

Dans le même temps, tous les propriétaires doivent payer les coûts engendrés par les dommages causés aux biens communs. En revanche, la réparation d’une copropriété endommagée doit être entièrement prise en charge par le propriétaire unique.

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