Biens spéciaux

Pour que les appartements puissent être vendus individuellement, il est nécessaire de définir ce qui appartient à la propriété de l’appartement, ce qui est la propriété exclusive du propriétaire de l’appartement et ce qui est considéré comme une propriété commune pour tous les acheteurs d’appartements. Les investisseurs qui achètent un appartement en copropriété dans un immeuble acquièrent l’appartement en tant que copropriété à part entière et une part des biens communs de l’immeuble. La distinction entre les deux formes de propriété est une question pratique importante lorsqu’il s’agit de litiges concernant l’utilisation, l’entretien et la responsabilité de la propriété résidentielle. Par conséquent, une réglementation contraignante de ce qui appartient à un immeuble en tant que copropriété et des éléments qui sont propriété commune est cruciale pour la répartition des coûts dans les communautés de copropriété et les droits d’utilisation des propriétaires.

Qu’est-ce que la copropriété ?

Toutes les parties d’un bâtiment et les terrains qui n’appartiennent pas à la propriété commune sont des condominiums dont le propriétaire a le droit exclusif de disposer.
La condition pour cela est que les biens communs et les biens particuliers des autres propriétaires de copropriétés ne soient pas altérés et que le bâtiment ne soit pas modifié extérieurement. Cela n’inclut pas les installations qui servent à l’usage commun des propriétaires de condominiums. Cela s’applique quel que soit l’endroit où ces installations sont situées ; les condominiums ne doivent pas être inévitablement reliés ou situés les uns à côté des autres. La déclaration de division et le règlement commun réglementent ce qui appartient à la propriété spéciale.

En général, les éléments suivants sont comptés comme des copropriétés :

- tous les locaux

- revêtements des plafonds et des murs, plâtre intérieur, papier peint, peinture

- revêtements de sol

- portes intérieures

- murs intérieurs non porteurs

- radiateurs, valves, climatisation

- installations sanitaires

- intérieur du balcon

- armoires encastrées, cuisine équipée, cheminée ouverte

- cave

- place de parking

Un propriétaire peut traiter ses biens spéciaux comme il le souhaite, il n’a pas besoin du consentement des autres propriétaires sur la manière de peindre ses murs ou sur les meubles qu’il met sur son balcon. Il doit cependant faire preuve de considération et respecter les intérêts et les droits des tiers. Il s’agit des autres propriétaires de condominiums et de l’association des propriétaires. Chaque propriétaire est responsable de sa propriété spéciale et doit en supporter lui-même les coûts. Les coûts des biens communs sont répartis entre tous les participants, comme déterminé lors de la réunion des propriétaires.

Comment distinguer la copropriété de la propriété commune ?

En principe, les copropriétés ne peuvent constituer qu’une partie substantielle de la propriété. Il s’agit des unités d’habitation individuelles, y compris le sous-sol, les pièces de stockage et d’entreposage ainsi que d’autres éléments immobiliers essentiels qui ne font pas partie de la propriété commune. Toutes les parties du bâtiment qui sont nécessaires à sa sécurité et à son utilisation, telles que les plafonds porteurs, les escaliers et les fenêtres, ne sont pas considérées comme des biens spéciaux. Les tuyaux d’évacuation des eaux usées, d’échappement ou de chauffage utilisés conjointement dans l’appartement ne font expressément pas partie de la propriété spéciale. Dans la déclaration de partage, cependant, certaines parties peuvent être déclarées comme des condominiums avec un règlement supplémentaire. Toutefois, il existe également des cas où des parties de bâtiments ne peuvent pas être clairement affectées à des biens spéciaux ou communs.

Comment les cas particuliers sont-ils réglementés ?

Ces cas particuliers comprennent à la fois la copropriété pour tous les propriétaires de condominiums et la copropriété individuelle. Cela s’applique aux balcons, fenêtres, portes d’entrée des appartements, jardins et terrasses ainsi qu’aux places de stationnement dans les garages souterrains ou dans la zone extérieure de la propriété. La porte d’entrée de l’appartement, par exemple, est divisée à parts égales entre les copropriétés et les biens communs. L’intérieur de la porte peut être conçu par chaque propriétaire à sa guise, car il a le droit exclusif d’utilisation grâce à une propriété spéciale. Toutefois, l’extérieur de la porte appartient à la propriété commune et ne peut donc pas être simplement décoré ou peint de quelque façon que ce soit sans le consentement des autres propriétaires de la copropriété. Les jardins et les terrasses ne sont pas des biens spéciaux, ils appartiennent donc à tous les propriétaires de copropriétés en tant que biens communs, mais dans la pratique, un ou plusieurs propriétaires se voient souvent accorder un droit d’utilisation spécial. Le droit spécial d’utilisation ne peut être justifié pour une partie du bien commun que par la déclaration de partage ou un accord. Par conséquent, cette partie est cédée à l’ayant droit pour un usage exclusif, tandis que les autres propriétaires spéciaux sont exclus de l’utilisation. Le droit d’utilisation reste toujours dans les limites fixées par la communauté et ne correspond donc pas au droit de propriété spéciale. Il en va de même pour les places de stationnement devant la maison sur la propriété ouverte, tandis que la place de stationnement dans le parking souterrain est clairement attribuée à un propriétaire de condominium et lui appartient donc.

Qui est responsable en cas de dommages causés à la copropriété ?

Dans le cas de la propriété en copropriété, il est clair dès le départ que le propriétaire du condominium doit supporter lui-même tous les coûts liés à sa propriété. Si, du fait de sa seule propriété, un dommage est causé à un autre condominium ou à la propriété commune, le propriétaire du condominium doit payer les frais de son déménagement. Si un branchement d’eau défectueux cause des dégâts dans l’appartement du dessous et dans le couloir, le propriétaire de l’appartement du dessus doit faire réparer ces deux dégâts à ses frais. Toutefois, il se peut également que la copropriété cause des dommages à l’immeuble individuel. Un toit qui fuit peut causer des dégâts considérables dus à l’humidité dans l’appartement de l’étage supérieur. Dans ce cas, la communauté des propriétaires est responsable en fonction de la faute. Cela signifie que si l’association des copropriétaires a causé le dommage de manière coupable, elle doit payer les frais de réparation du dommage. Cela pourrait être le cas, par exemple, si l’association des propriétaires de condominiums n’a pas rempli son obligation d’entretenir le toit parce qu’elle a voté contre l’octroi de fonds pour la rénovation du toit. Si les dommages ont été causés par des conditions météorologiques telles qu’une violente tempête, la compagnie d’assurance du bâtiment et du contenu doit payer pour la réparation du toit. Si le gérant est responsable du contrôle régulier de l’état de la toiture conformément à la déclaration de division ou au contrat de gérant et qu’il ne remplit pas ses obligations, il est responsable des dommages. Il n’y a pas de responsabilité stricte de l’association des copropriétaires pour les biens spéciaux.

Résumé

Propriété spéciale : propriété exclusive des parties essentielles d’une propriété

Le propriétaire est responsable de la gestion et des coûts des biens spéciaux

Biens spéciaux : condominium, cave et pièces de stockage et toutes les parties de l’immeuble qui ne font pas partie de la propriété commune

Des cas particuliers tels que les balcons, qui représentent à la fois des biens spéciaux et des biens communs, peuvent être réglementés séparément dans la déclaration de division ou faire l’objet de droits d’utilisation spéciaux

Les dommages causés à la propriété exclusive d’autrui ou à la propriété commune par une propriété distincte doivent être supportés par le propriétaire de l’appartement

Les dommages causés à la propriété spéciale, responsabilité uniquement en cas de violation fautive d’une obligation