Droit de préemption

Les biens immobiliers sont vendus sur le marché libre non seulement entre toutes les parties contractantes, mais aussi sur la base d’une autorisation légale ou d’un accord de droit privé, le droit de premier refus. Les biens immobiliers changent de mains en raison d’un privilège préalablement établi. L’objectif est de faire en sorte que la personne bénéficiant du droit de préemption ait accès à la propriété, même si le propriétaire ne souhaite pas encore s’en séparer.

Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?

Les droits de préemption sont des droits spéciaux accordés par la loi ou par contrat. Si un contrat d’achat a été conclu entre le propriétaire d’un bien meuble ou immeuble et un tiers, un ayant droit a le droit d’acheter le bien avant le tiers et de conclure le contrat d’achat à sa place. La partie habilitée à effectuer un achat préventif peut réclamer l’objet pour elle-même si un contrat d’achat juridiquement valable a été conclu avec un tiers, et aux mêmes conditions que celles auxquelles le tiers aurait acquis l’objet. Cela concerne les terrains, les appartements, les biens ou les animaux. Les objets donnés, les opérations de troc, les actions d’entreprises transférées et les biens provenant de litiges successoraux sont exclus d’une vente préférentielle. La conclusion d’un contrat ne suffit pas à elle seule pour l’exercice du droit de premier refus ; le contrat doit avoir été conclu de manière juridiquement efficace. Si l’une des deux parties contractantes se retire du contrat avant qu’il ne devienne juridiquement valable, la partie ayant droit de préemption ne peut pas exercer son droit de préemption, même si le vendeur ou le tiers se retire du contrat par la suite.

Quels en sont les types ?

Il existe trois types de droits de préemption :

- contractuel

- in rem

- statutaires, également appelés droits de préemption de droit public.

La forme la plus courante de droit de préemption est le droit de premier refus en vertu du droit des obligations. Il s’agit d’un cas spécifique d’acquisition d’un objet mobilier vendable. Ce droit ne lie que le propriétaire en tant que partie obligée d’effectuer un achat préventif. En revanche, le droit de préemption d’achat in rem est également opposable aux tiers et ne concerne que la vente de terrains et de droits équivalents à des terrains, tels que la propriété résidentielle, la propriété partielle ou les droits de construction héréditaires. Pour le titulaire du droit de préemption, le droit spécial doit être inscrit au registre foncier. Les droits de préemption en vertu du droit des obligations peuvent ainsi être garantis in rem. Des droits de préemption légaux peuvent être accordés aux locataires qui souhaitent acquérir leur appartement en tant que propriété, cohéritiers ou municipalités lors de l’achat d’un terrain. Les municipalités bénéficient de droits de préemption, par exemple pour les zones désignées à des fins publiques, les propriétés situées dans des zones de réaménagement et de conservation, les zones non aménagées désignées comme zones résidentielles ou les terrains situés dans des plaines inondables. La condition préalable est que la protection sociale exige l’achat préventif du terrain. Il n’est pas nécessaire de garantir les droits de préemption légaux. Les droits réels doivent être garantis par une inscription au registre foncier et le contrat de vente doit être certifié par un notaire. La municipalité exerce son droit par un acte administratif.

Que faut-il prendre en considération lors de la vente d’un bien immobilier ?

Le bénéficiaire de la préemption doit être informé que le bien doit être vendu à un tiers. Si le propriétaire ne le fait pas, il est tenu de verser des dommages et intérêts à la partie ayant droit à l’achat préférentiel. Le tiers peut également informer la partie ayant droit au droit de préemption en tant que partenaire contractuel. À partir du moment où l’information est envoyée, l’ayant droit dispose de deux mois, dans le cas d’un bien immobilier, pour se prononcer pour ou contre l’achat. La déclaration de la partie ayant droit à l’achat préventif selon laquelle elle souhaite acquérir le bien aux conditions convenues avec le tiers peut être faite de manière informelle au propriétaire. Cependant, elle est irrévocable. La déclaration de préemption peut être déclarée nulle, par exemple, si l’ayant droit a promis à l’avance de renoncer à l’achat ou s’il refuse ou n’est pas en mesure d’effectuer le paiement. S’il refuse son droit de préemption, il doit le déclarer devant un notaire public ou il laisse simplement expirer le délai d’exercice de son droit de préemption. Les droits de préemption ne sont pas transmissibles par héritage.

Comment les locataires peuvent-ils bénéficier de droits de préemption ?

Un locataire n’a pas automatiquement de droit de préemption pour l’unité résidentielle qu’il occupe. Le fait qu’il ait ou non la priorité dépend du moment où la propriété de son appartement a été établie et où il a emménagé dans l’appartement loué. Deux autres raisons excluent un achat préférentiel de l’appartement. Ce droit ne s’applique qu’à la première vente du logement après l’établissement de la propriété et est exclu si le propriétaire a conclu un contrat d’achat avec des membres de sa famille ou des résidents de son ménage. Si l’appartement a déjà été déclaré en copropriété avant que le locataire n’emménage, il n’y a pas de droit de préemption. Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de la vente prévue de l’appartement et des conditions de la vente, afin que le locataire ait la possibilité de réagir à l’offre dans le délai légal. Si le propriétaire n’informe pas le locataire de son intention de vendre, il sera responsable des dommages causés au locataire.

Les locataires bénéficient de cette disposition, et elle peut également être utile aux propriétaires. Après tout, ils peuvent connaître leurs locataires depuis des années comme des personnes de confiance, alors qu’un tiers est généralement inconnu. Les propriétaires peuvent bien sûr essayer d’augmenter le prix d’achat des appartements avec l’aide de tiers afin de dissuader les locataires d’acheter la copropriété. Cela peut entraîner des augmentations de prix injustifiées pour les copropriétés dans un marché concurrentiel comme le marché immobilier. En tout état de cause, les ventes individuelles d’unités d’habitation génèrent régulièrement un produit de vente plus élevé que la vente de l’ensemble de la maison. D’autre part, cela donne aux locataires la possibilité d’acquérir un logement dans un bâtiment familier sans complications. Cela augmente le taux d’accession à la propriété si l’espace de vie reste abordable pour les locataires. Pour garantir leur créance, ils peuvent faire inscrire un avis de cession au registre foncier.

Comment les droits de préemption sont-ils garantis in rem ?

Si le propriétaire et le bénéficiaire du droit de préemption conviennent qu’il existe un droit de préemption pour l’achat du bien immobilier, cet accord écrit est inscrit au registre foncier par l’intermédiaire d’un notaire. L’inscription est faite dans la section II, dans laquelle toutes les charges et restrictions, à l’exception des hypothèques, de la propriété sont enregistrées. Le transfert effectif de la propriété à la partie ayant droit à la préemption sur la base du contrat de vente signé est inscrit dans la section I du registre foncier. Si un avis de transfert prioritaire en faveur d’un tiers a déjà été inscrit, ce transfert de propriété ne peut normalement plus être empêché par le droit de préemption d’achat. Les acheteurs potentiels de biens immobiliers doivent obtenir à l’avance des informations complètes sur les inscriptions au registre foncier. Les propriétaires de biens immobiliers doivent demander conseil à un avocat en cas d’incertitude, par exemple en faisant garantir un droit de rétractation dans le contrat d’achat.

Résumé

Les droits de premier refus concernent les biens immobiliers et les biens ou objets mobiliers

Si un contrat de vente du bien immobilier a été conclu entre le propriétaire et un tiers, le bénéficiaire du droit de préemption a le droit d’acheter le bien immobilier au tiers dans les mêmes conditions que ce dernier

Exigence : contrat juridiquement valable entre le propriétaire et le tiers

Trois types de droits de préemption : contractuels, in rem et statutaires

Les locataires, les cohéritiers et les autorités publiques ont des droits de préemption légaux

Les droits légaux de premier refus ne doivent pas être garantis, les droits réels par une inscription au registre foncier et les droits contractuels par un contrat de vente notarié

Le vendeur d’un bien immobilier doit informer à l’avance les acheteurs préférentiels de la vente envisagée

Délai légal pour l’exercice du droit de préemption in rem : deux mois ; une déclaration informelle et irrévocable du bénéficiaire du droit de préemption est requise

Pour les locataires, la priorité dépend du moment de l’emménagement et de l’établissement de la propriété résidentielle, les locataires doivent avoir emménagé avant

La priorité aux locataires ne s’applique qu’à la première vente de l’appartement et si les tiers ne sont pas membres de la famille ou du ménage du propriétaire

L’enregistrement des droits de préemption se fait dans la section II du registre foncier