Droit spécial d'utilisation

Les droits spéciaux d’utilisation concernent l’utilisation de biens immobiliers résidentiels. Un propriétaire de condominium, dans le cadre d’une association de propriétaires, est copropriétaire des pièces ou des parties de l’immeuble qui n’appartiennent pas à un seul propriétaire de condominium. Les propriétaires des appartements d’un immeuble possèdent ensemble des droits d’utilisation de la propriété commune. Toutefois, des exceptions peuvent se produire sous la forme d’un droit spécial d’utilisation.

Qu’est-ce qu’un droit spécial d’utilisation ?

Les propriétaires de copropriétés peuvent avoir le droit d’utiliser une partie de la propriété commune de leur propre chef. La jurisprudence en matière de droit de la propriété des copropriétés a clarifié le champ d’application pour les propriétaires de copropriétés. Le propriétaire en question est autorisé à utiliser les espaces communs définis en tant que propriétaire unique et indépendant. Le pouvoir d’utilisation s’étend uniquement à l’utilisation des biens communs et aux revenus éventuels de cette utilisation. Le bien lui-même reste dans le domaine commun. Le propriétaire autorisé ne peut pas apporter de changements structurels sans le consentement de tous les autres propriétaires de copropriété.

Comment les droits d’utilisation spéciaux sont-ils établis ?

Dès la phase de planification, les zones des condominiums et des domaines secondaires sont attribuées à un propriétaire individuel spécifique. Cette détermination est incluse dans la déclaration de partage. L’établissement du droit d’usage spécial est obligatoire pour tous les propriétaires de condominiums et ne peut être modifié que par tous les propriétaires ensemble. Elle doit être notariée si le droit d’usage spécial doit être inscrit au registre foncier. Si le droit spécial d’utilisation est garanti dans le registre foncier, il s’applique également aux futurs propriétaires d’appartements.

Si un droit d’utilisation spécial doit être accordé par la suite, un accord de l’ensemble de l’association des copropriétaires est nécessaire. Si le droit spécial d’utilisation n’est stipulé que dans un simple contrat écrit, les pouvoirs spéciaux du copropriétaire ne sont valables que pour les membres de l’association des copropriétaires. Si un autre propriétaire acquiert ultérieurement l’appartement avec les droits d’utilisation spéciaux, ni le nouveau propriétaire ni l’association des copropriétaires ne sont liés par cet accord. En outre, les règles communautaires peuvent contenir une clause dite d’ouverture spécifiée qui prévoit la possibilité de pouvoirs spéciaux spécifiquement définis d’un propriétaire. Dans ce cas, une résolution de l’assemblée des propriétaires suffit pour établir le droit d’utilisation de la propriété commune par le propriétaire individuel de la copropriété.

Quels sont les locaux soumis à des droits d’utilisation spéciaux ?

Les domaines auxquels s’appliquent des droits d’utilisation spéciaux font toujours partie de la propriété commune. S’ils sont affectés à un condominium spécifique, le propriétaire peut utiliser la zone pour lui-même. Les locaux suivants peuvent être concernés :

Les espaces verts,

Les terrasses,

Places de stationnement pour les voitures sur la propriété des propriétaires d’appartements,

Des espaces de rangement et des pièces au grenier et à la cave,

Garages,

Les murs extérieurs comme espace publicitaire,

Utilisation de la piscine et du sauna.

Quelle est la différence entre le droit spécial d’utilisation et la propriété spéciale ?

Les droits d’utilisation spéciaux ne doivent pas être confondus avec la propriété qu’un acheteur de maison peut acquérir d’un terrain qui lui appartient exclusivement. Le terme “condominium” désigne l’appartement lui-même et une pièce en sous-sol ou une place de parking dans un parking souterrain. Les biens spéciaux comprennent également les revêtements de sol et de mur, les équipements de salle de bains avec robinetterie, les lambris de plafond ou les portes intérieures.

Les droits spéciaux d’utilisation concernent les zones et les objets pour lesquels il n’est pas possible de les montrer en tant que propriété spéciale. Aucun certificat de fermeture ne peut être délivré pour ces parties du bâtiment car elles ne sont pas autonomes. L’acheteur de l’appartement peut s’occuper de la copropriété à sa guise, il peut la concevoir comme il le souhaite. Cela inclut également les modifications structurelles tant qu’aucun droit de tiers n’est enfreint.

Quels sont les coûts supportés par le bénéficiaire ?

En principe, les coûts de l’utilisation spéciale doivent être répartis entre les communautés en fonction des parts de copropriété. Comme le terrain reste en copropriété, il est nécessaire de transférer l’obligation de remboursement des frais au bénéficiaire. Ainsi, il est tenu de s’occuper du nettoyage, des réparations, de l’entretien et de la maintenance des zones allouées et de payer seul ces activités. Le bénéficiaire supporte ainsi les frais de gestion du jardin, qu’il est le seul à utiliser, ou les frais d’entretien des installations techniques qui ne peuvent être utilisées par les autres propriétaires. Des droits d’utilisation spéciaux peuvent également être vendus, loués ou cédés à bail par le propriétaire de l’appartement bénéficiaire. Le bénéficiaire du droit spécial d’utilisation a régulièrement droit aux revenus, par exemple de la location de la place de parking, même sans accord séparé.

À quoi d’autre les propriétaires doivent-ils prêter attention ?

Les droits d’utilisation spéciaux peuvent être un grand avantage pour le propriétaire d’un appartement car ils augmentent la valeur de l’appartement, par exemple en utilisant un jardin ou une place de parking dans le centre ville. Cela peut entraîner une augmentation du produit des ventes. Une fois justifiés dans la déclaration de division, les droits ne peuvent être modifiés, annulés ou rétablis que si tous les propriétaires de la communauté de copropriétaires sont d’accord. Le droit spécial ne peut être vendu qu’entre les copropriétaires ou en même temps que la propriété spéciale. Lors de la vente du condominium, les droits d’utilisation spéciaux et les biens spéciaux ne peuvent pas être transférés séparément. Il est donc important de veiller à ce que le droit spécial soit inscrit au registre foncier lors de l’achat de l’appartement afin qu’il puisse être automatiquement transféré aux nouveaux propriétaires de l’appartement. Si la partie autorisée abuse de son droit spécial, l’association des propriétaires peut exiger qu’il soit mis fin au droit spécial et qu’il y soit renoncé ; inversement, le bénéficiaire du droit spécial a droit à une indemnisation si d’autres propriétaires l’empêchent d’exercer son droit spécial.

Conclusion

Les acheteurs d’une copropriété acquièrent la copropriété des biens communs de l’association des copropriétaires en plus de leur appartement. Les droits spéciaux d’utilisation des biens communs n’apportent du plaisir aux copropriétaires d’une association de copropriétaires que s’ils sont exercés dans le respect mutuel et la considération du voisinage. La déclaration de partage règle dès le départ à quel appartement appartiennent les droits d’utilisation spéciaux pour les parties de la propriété commune. Si quelque chose doit être modifié rétrospectivement, l’ensemble de l’association des copropriétaires doit être d’accord. Il est conseillé de préciser dans la réglementation communautaire ou par accord écrit qui est responsable des mesures d’entretien des zones bénéficiant de droits d’utilisation spéciaux et qui doit en supporter les coûts. Cela permet d’éviter les litiges et d’éviter aux autres propriétaires de copropriétés de devoir payer pour l’utilisation spéciale des locaux.

Résumé

Droit d’usage spécial : les propriétaires de condominiums peuvent utiliser des parties de la propriété commune exclusivement pour leur propre usage, les autres propriétaires de l’association des propriétaires de condominiums en sont exclus

Des droits d’utilisation spéciaux sont établis dans la déclaration de division, par accord de tous les propriétaires d’appartements de la maison ou par une clause spécifique dans les règlements communautaires

Les droits d’utilisation spéciaux peuvent inclure les jardins, les terrasses, les garages, les places de stationnement ou les greniers et autres aires de stationnement

Les modifications structurelles de ces zones ne sont pas autorisées ; seules des modifications temporaires qui peuvent être facilement enlevées à tout moment, par exemple une balançoire ou des meubles

Les droits d’utilisation spéciaux sont garantis durablement par une inscription au registre foncier, de sorte qu’ils peuvent également être transférés à de nouveaux propriétaires

Tous les membres de la communauté des propriétaires doivent accepter une modification ultérieure des droits spéciaux d’utilisation

Les coûts d’entretien et de réparation des zones à usage spécial sont à la charge du bénéficiaire, sauf disposition contraire dans la réglementation communautaire ou conventionnelle