Fonds immobiliers fermés

Les fonds immobiliers fermés sont des participations dans le marché immobilier avec des parts de profits et de pertes. Les objets populaires pour ce type d’investissement sont les centres commerciaux, les hôtels, les immeubles de bureaux dans des lieux exclusifs, les bâtiments commerciaux et les propriétés résidentielles dans les grandes villes. La société de gestion de capitaux est responsable de l’investissement et de son traitement ou de sa déclaration. Les droits (information, contrôle, droit de vote aux assemblées des actionnaires, droit à la distribution des bénéfices et aux crédits de règlement) et les obligations (paiement de l’investissement) des investisseurs sont régis par un pacte d’actionnaires.

Les investisseurs deviennent actionnaires de la propriété dans la proportion correspondant à leur capital souscrit. Le bien immobilier est loué pour une certaine période et doit être vendu avec profit à la fin. Les fonds d’investissement fermés pour l’immobilier ont une durée déterminée et un volume de souscription, après quoi aucun autre versement n’est possible. Les longues échéances sont courantes, allant de 10 à 30 ans. Les fonds fermés sont soumis à des investissements minimums, qui se situent généralement autour de 10 000 euros. Le détenteur de parts de fonds ouverts laisse les décisions entièrement à la direction du fonds, tandis que les détenteurs de parts d’investissements immobiliers fermés ont un droit limité de parole et de décision.

Types de fonds immobiliers fermés

Les fonds immobiliers fermés sont différenciés selon le nombre d’actifs en fonction de leur répartition des risques. La majorité des fonds n’achètent qu’une seule propriété et visent à obtenir un rendement locatif élevé avec celle-ci.

Toutefois, il existe également des fonds multi-actifs qui acquièrent trois ou quatre immeubles résidentiels ou commerciaux.

Les fonds dont la distribution aux petits investisseurs est autorisée sont les suivants : les investisseurs peuvent investir un maximum de 20 000 euros dans un bien corporel, sinon le fonds doit contenir au moins trois biens.

Les fonds immobiliers fermés sont différenciés en fonction de leur activité d’investissement.

Par exemple, des investissements sont lancés qui agissent comme des sociétés de développement de projets. Ces entreprises s’occupent elles-mêmes de tout, de la planification et de la construction à la vente de la propriété.

En outre, il existe des fonds immobiliers fermés qui se considèrent comme des sociétés commerciales. Ils acquièrent une propriété à des prix avantageux et utilisent diverses mesures pour augmenter la valeur de la propriété. L’objectif est de vendre la propriété à un prix beaucoup plus élevé que lors de son achat.

Il n’existe pratiquement pas de fonds d’investissement immobilier sur le marché où l’investisseur sait exactement dans quels actifs corporels l’argent doit être injecté. Beaucoup moins transparentes sont les “blind pools”, qui laissent ouvertes les propriétés qui sont effectivement achetées lors de la souscription du fonds. Dans le cas de ce dernier type d’investissement en particulier, certains fonds deviennent un fiasco pour leurs investisseurs parce que les initiateurs ne doivent pas vivre avec des restrictions commerciales et que les changements du marché peuvent entraîner des risques incalculables.

Achat et vente de fonds immobiliers fermés

Par l’intermédiaire des initiateurs du fonds, les fonds prévus sont collectés directement et avec l’aide de courtiers en fonds auprès d’investisseurs privés ou institutionnels. Dans l’idéal, les émetteurs apporteront leurs propres capitaux. Une fois que le capital nécessaire a été réuni, le fonds est fermé pour d’autres contributions. La base en est un prospectus de vente significatif dans lequel tous les faits et chiffres économiquement pertinents sont énumérés. Il est difficile pour les futurs co-entrepreneurs d’évaluer à l’avance si les prévisions et les calculs sont basés sur des hypothèses réalistes. L’argent est apporté au fonds par le biais de paiements uniques ou de versements échelonnés - ce sont les ressources propres du fonds. En outre, les capitaux empruntés aux banques peuvent être utilisés jusqu’à un maximum de 60 % de la juste valeur des actifs.

En règle générale, les investisseurs ne peuvent pas disposer de leur argent pendant la durée du fonds. Les fonds immobiliers fermés n’affichent pas de prix unitaires quotidiens et ne sont pas négociés en bourse. Il n’y a que la possibilité de proposer l’investissement du fonds à la vente via le marché secondaire. Diverses maisons d’émission, courtiers et plateformes de négociation proposent des parts de fonds de placement à capital fixe sur Internet. Seule la plate-forme de négociation des bourses de Munich et de Hambourg-Hanovre est surveillée en bourse. Toutefois, en l’absence de demande, les investisseurs ne peuvent pas convertir leurs parts de fonds en capital. L’offre sur le marché secondaire est également payante et il n’est pas question de prix orientés vers le marché en raison de la faiblesse des échanges.

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La diversification des risques est plus importante dans les fonds d’investissement immobiliers ouverts que dans les fonds d’investissement fermés, ce qui signifie que les perspectives de rendement des fonds immobiliers ouverts sont plus faibles. Des performances extraordinaires sont possibles avec les fonds immobiliers fermés. La fourchette s’étend du triplement du capital investi à la perte totale de l’investissement. Dans le passé, cependant, seuls quelques fonds immobiliers ont apporté un bénéfice géant à leurs investisseurs, avec une participation fermée ; les investisseurs en capital ont subi des pertes, comme l’explique par exemple le magazine Manager. “Même un certain nombre d’exploitations immobilières fermées n’ont pas atteint leurs prévisions ces dernières années - malgré l’essor du marché de l’or en béton. À cela s’ajoutent divers scandales : l’année dernière, des descentes de police et des arrestations pour suspicion de fraude au sein du groupe de fonds hambourgeois Wölbern, autrefois respecté, et du groupe immobilier S&K ont une nouvelle fois ébranlé la réputation du secteur.

Les perspectives de rendements substantiels sont toujours associées à des risques majeurs. La location de propriétés commerciales est généralement soumise à plus d’impondérables que l’acquisition de propriétés résidentielles. En outre, les rendements des fonds immobiliers fermés ne peuvent pas être augmentés autant que par le passé en limitant à 30 % l’utilisation de capitaux empruntés et les risques de change.

Traitement fiscal des revenus

Depuis 2005, les fonds fermés ne conviennent plus comme modèles d’économie d’impôt avec des allocations de pertes initialement élevées. Les fonds immobiliers fermés peuvent néanmoins offrir à leurs investisseurs des avantages fiscaux. Les plus-values sur la vente des biens du fonds sont exonérées d’impôt pour les investisseurs après 10 ans. Si le fonds investit dans des biens immobiliers étrangers avec lesquels l’Allemagne a conclu une convention de double imposition, les revenus doivent être imposés à l’étranger. Les actionnaires bénéficient généralement de taxes et d’indemnités plus favorables. Toutefois, ces revenus étrangers sont soumis à la clause de progressivité prévue par le droit fiscal allemand. Si le fonds génère des revenus de location et de leasing, l’investisseur doit payer l’impôt sur ces revenus au taux d’imposition personnel selon sa déclaration d’impôt sur le revenu. Les intérêts et, le cas échéant, les revenus commerciaux sont également imposables. Toutefois, si un fonds devient insolvable, des arriérés d’impôts peuvent être payés au lieu de remboursements d’impôts.

Coûts des fonds immobiliers fermés

Les fonds immobiliers fermés ont des coûts beaucoup plus élevés que les fonds ouverts. La charge financière se situe souvent entre 12 et 25 %. Cela signifie qu’à partir d’un investissement de plus de 10 000 euros avec un ratio de coût de 20 % pour l’investisseur, il ne reste que 8 000 euros en tant qu’investissement immobilier. Les émetteurs et les courtiers en investissement de capitaux gagnent de l’argent grâce au lancement de fonds fermés. Les coûts supportés par les actionnaires comprennent les dépenses liées au courtage en capital, à l’administration des fiducies, aux conseils fiscaux, aux activités de marketing, à la rémunération des dirigeants, aux honoraires liés aux performances et à la prime de vente.

Risques

Ces coûts élevés représentent un risque important pour un investissement rentable du fonds. L’objectif commercial des fonds immobiliers fermés ne peut pas simplement être modifié si, par exemple, il y a une chute des prix sur le marché immobilier. La solvabilité des locataires des propriétés du fonds est vitale pour le fonds. Si le seul locataire fait faillite, par exemple une chaîne de magasins de détail, la location ultérieure devient une question difficile. Si plusieurs locataires font défaut, le solde des revenus doit être corrigé négativement en raison des pertes de loyer. La durée des baux devrait s’étendre au moins jusqu’à la fin de la durée du fonds, sinon il y a un risque de problèmes avec les nouveaux baux et les réductions de loyer. Les revenus locatifs doivent être adaptés à la tendance générale de l’inflation.

Les fonds sont généralement confrontés aux plus grandes difficultés économiques lorsque la proportion de capitaux d’emprunt est très élevée et qu’un financement de suivi devient nécessaire pendant la durée du fonds. Si les banques ne sont pas prêtes à continuer à financer le projet ou seulement à des conditions moins favorables, les prévisions peuvent devenir invalides et entraîner une prolongation de la durée, une restructuration ou l’insolvabilité du fonds. Parmi les autres risques figurent les conflits d’intérêts entre la société de gestion de capitaux et la direction ainsi que les contrôleurs de l’utilisation des fonds, le manque de solvabilité des initiateurs du fonds, les clauses opaques des statuts, les informations enjolivées dans le prospectus de vente ou les distributions à but non lucratif que les investisseurs privés ne peuvent pas facilement identifier. Si le fonds est en difficulté, ces distributions peuvent être récupérées. Un problème économique peut également survenir si les investisseurs n’effectuent pas les paiements prévus. Si le revenu locatif est disproportionné par rapport au prix d’achat du bien et que la vente du bien ne se déroule pas comme prévu ou ne se déroule pas du tout à la fin de la vente, le rendement promis est réduit ou le capital est perdu.

Règlement

La réglementation du “marché gris des capitaux” a conduit à la création d’un nombre moins important qu’auparavant de fonds fermés ou de participations pour les investisseurs privés, et certains émetteurs se sont concentrés sur le marché des investisseurs institutionnels. Le prospectus de vente est valable pour les offres publiques pendant un an maximum et doit être mis à jour en cas de circonstances ayant un impact économique sur le fonds. Les actifs doivent être évalués à l’extérieur et conservés par un organisme externe qui contrôle les transactions. Il reste à voir dans quelle mesure les dispositions réglementaires auront une incidence sur la charge des coûts pour les fonds.

Sources :

Stiftung Warentest - Test financier 122012

Stiftung Warentest - Test financier 62014

Manager magazin online, 08.07.2014 : Tricherie, tromperie et dissimulation, Richard Haimann