Fonds immobiliers ouverts

Les fonds immobiliers à capital variable ont maintenant une histoire plus longue. Leur achat permet un investissement stable dans des actifs corporels de faible montant. Les investissements immobiliers ont un caractère à long terme, car l’achat et la vente de maisons et de terrains ne peuvent se faire du jour au lendemain.

Prix des actions

Les fonds immobiliers à capital variable permettent de réaliser des investissements ponctuels et des plans d’épargne réguliers. Les investisseurs acquièrent des parts d’un fonds par l’achat. Dans le cas des fonds d’investissement à capital variable, l’émission de parts est illimitée. Les sommes investies sont gérées par une société de gestion de capitaux séparément de ses actifs en tant qu’actifs spéciaux et sont donc protégées en cas d’insolvabilité de l’entreprise. Les fonds sont mis en commun par la société d’investissement, qui décide dans quels biens investir. L’investisseur laisse délibérément la décision d’investissement aux gestionnaires de fonds. Ils doivent agir dans l’intérêt des investisseurs privés et institutionnels et générer des rendements appropriés. Les parts des fonds immobiliers à capital variable sont rachetées par la société de gestion du capital chaque jour de bourse. Les parts sont vendues au prix de rachat. Il est déterminé par la société de fonds chaque jour de bourse en divisant les actifs du fonds, qui se composent de biens immobiliers et de titres liquides ou d’instruments du marché monétaire, par le nombre de parts émises. Si les apports de fonds ne peuvent pas être investis dans des investissements générateurs de revenus, les sociétés de gestion de capitaux ont le droit d’arrêter temporairement les paiements ultérieurs pour le fonds.

Principes d’investissement

Les fonds des investisseurs sont investis dans des terrains pour leurs propres projets de construction, dans des bureaux, dans l’immobilier résidentiel et commercial, dans des centres commerciaux ou des hôtels. La diversification est basée sur les régions, les industries, la taille et l’âge des propriétés, le type d’utilisation et l’origine des locataires. Les principes d’investissement stipulent qu’un fonds immobilier ouvert ne peut pas contenir moins de 10 biens immobiliers. Il n’est pas permis qu’une propriété représente plus de 15 % des actifs du fonds au moment de l’achat. Ceci est conforme à l’idée d’une large diversification. La liquidité d’un fonds immobilier ne peut pas dépasser 49 %. Un maximum de 20 % peut être investi dans des terrains dans un état développé, 30 % dans des pays ayant une devise étrangère non garantie et 20 % directement dans des sociétés immobilières. Le financement par emprunt est autorisé pour les terrains et les maisons jusqu’à 30 % de la valeur marchande totale du portefeuille immobilier.

Acquisition

Toute personne souhaitant acheter des fonds immobiliers à capital variable peut le faire par l’intermédiaire de son conseiller dans une banque ou une caisse d’épargne, dans une banque directe, chez un discounter de fonds ou un agent indépendant et directement auprès de la société de fonds ou à la bourse. Le choix du canal de distribution influence les coûts et le prix pour l’acheteur. Dans les banques et les caisses d’épargne, les courtiers et les sociétés de fonds, les achats sont effectués au prix d’émission, que la société publie une fois par jour. Des fractions d’unités peuvent également y être achetées. En bourse, le prix est déterminé en permanence en fonction de l’offre et de la demande et peut parfois s’écarter considérablement du prix de la société de gestion du capital. La bourse applique un écart beaucoup plus faible au lieu de la surtaxe d’émission. L’achat de fonds immobiliers par l’intermédiaire d’escompteurs de fonds, de courtiers et de banques directes peut être plus avantageux que dans le cas des banques à succursales, car les coûts de distribution ont été réduits sous la forme d’une charge d’entrée. Cependant, c’est rarement le cas des fonds immobiliers.

Coûts

Les coûts des fonds immobiliers ouverts sont divisés en dépenses ponctuelles et en dépenses courantes. Les fonds sont achetés au prix d’émission, qui comprend la surtaxe d’émission unique de plus de 5 %. La différence entre le prix d’émission et la charge d’entrée est le prix de remboursement. Le vendeur de l’investissement reçoit la prime. Les frais de fonctionnement sont engagés chaque année et sont prélevés sur les actifs du fonds. Il s’agit des frais de gestion des fonds, des frais de gestion, des commissions de portefeuille et des frais de transaction ainsi que des commissions basées sur la performance. Les frais courants ont un impact significatif sur le résultat de l’investissement du fonds. Il est donc utile de comparer les fonds non seulement en termes de performances mais aussi en termes de coûts. Le ratio des dépenses totales (TER) facilite la comparaison des coûts des fonds, bien qu’il n’inclue pas tous les éléments de coût.

Performance

Les fluctuations de prix des fonds immobiliers ouverts sont généralement plus faibles que celles des autres types de fonds. Avec son portefeuille immobilier, l’investisseur bénéficie de l’augmentation de la valeur du portefeuille, de l’évolution des loyers et des prix sur le marché immobilier, et des investissements porteurs d’intérêts. Les performances des fonds immobiliers ouverts sont généralement continues, avec de faibles rendements. Les pertes évidentes n’ont pas eu lieu pendant longtemps. Toutefois, les performances passées ne permettent pas de tirer des conclusions pour l’avenir. Comme les propriétés n’ont pas de prix boursier quotidien, elles doivent être évaluées par des experts. Les experts neutres doivent se conformer à l’ordonnance sur l’évaluation des biens immobiliers. L’évaluation est basée sur les revenus locatifs qui peuvent être générés à long terme de manière durable, en tenant compte des coûts de gestion et d’entretien, conformément à la méthode de la valeur capitalisée des revenus. Les niveaux de location sont ajustés contractuellement en fonction de l’évolution générale des prix. Les investisseurs doivent se faire une opinion sur la base de rapports annuels et semestriels, de portraits de fonds, d’informations provenant des médias et d’Internet. Les facteurs importants sont la répartition régionale des biens, le taux de location, la durée des baux et la liquidité du fonds. Des auditeurs indépendants contrôlent les comptes des sociétés de gestion de capitaux. La notation des fonds par des agences de notation indépendantes constitue également un point de référence pour l’évaluation des investissements des fonds immobiliers.

Risques

Les fonds immobiliers ouverts sont soumis aux mêmes risques que les fonds d’actions ou d’obligations : le risque de gestion du fonds, le risque de baisse des prix des parts, le risque de coût et le risque de transfert vers un autre fonds et de résiliation du fonds. Les risques particuliers des fonds immobiliers ouverts sont liés au niveau de prix des biens immobiliers et à la capacité de gain des biens loués. En règle générale, les biens du fonds ne peuvent pas être vendus en dessous de la valeur du marché. Si des propriétés ont été acquises à des prix excessifs et doivent être dépréciées ou vendues à un prix trop bas, un déficit apparaîtra. Des vacances imprévues ou de nouveaux baux à des loyers moins élevés peuvent réduire considérablement les revenus. Les locations à l’étranger sont généralement soumises à un risque de change. Les risques de prix s’appliquent aux titres à intérêt fixe et aux titres du marché monétaire. Toutefois, le plus grand risque actuellement associé aux fonds immobiliers est le risque de liquidité. 5 % des actifs du fonds doivent être disponibles sous forme de liquidités au moins. La société de fonds est autorisée à suspendre le rachat des parts si les liquidités du fonds ne sont plus suffisantes pour le paiement en raison d’un rachat de parts supérieur à la moyenne. Les parts du fonds sont gelées ; aucun certificat de parts ne peut être racheté pendant cette période. Seule une vente directe en bourse peut avoir lieu, mais les investisseurs doivent accepter des réductions de prix plus importantes. Après 30 mois, une décision doit être prise sur la poursuite du fonds. Si les liquidités sont suffisantes pour payer les actionnaires, le fonds est réouvert. Dans le cas contraire, le fonds sera liquidé. Ensuite, tous les biens immobiliers doivent être vendus étape par étape par la société de fonds ou la banque dépositaire, si nécessaire jusqu’à 20 % en dessous de la valeur d’expertise. Si le fonds est liquidé, l’investisseur doit décider entre le vendre en bourse et attendre le produit de la liquidation.

Situation actuelle

Comme les investisseurs ont pu accéder à leurs avoirs en fonds immobiliers ouverts à tout moment avant 2008, les exigences accrues en matière de liquidités pendant la crise financière ont entraîné des rachats massifs d’unités, notamment par des investisseurs professionnels. Les fonds immobiliers ouverts se sont donc rapidement trouvés en difficulté de paiement. Les gestionnaires de fonds ont dû vendre des propriétés à des prix défavorables. En conséquence, un tiers des actifs des fonds immobiliers ont été gelés et plusieurs fonds sont toujours en liquidation. La conséquence pour les investisseurs a été une forte perte de valeur. Les nouvelles règles de vente visent à prévenir une telle situation à l’avenir.