Frais de fonctionnement

Tant les propriétaires que les locataires doivent faire face à des frais de fonctionnement ; ils représentent un poste de dépenses non négligeable dans le domaine du logement. Toute personne qui achète un bien immobilier doit inclure ces coûts comme une charge future dans sa planification financière. Il s’agit de frais annexes de la propriété qui justifient la différence entre le loyer froid et le loyer chaud. La question décisive est de savoir qui doit supporter les frais de fonctionnement et dans quelle mesure.

Quels sont les frais d’exploitation des biens immobiliers ?

Les frais d’exploitation des biens immobiliers sont des frais de fonctionnement qui découlent de l’utilisation d’un bâtiment et d’un terrain ainsi que de ses installations et équipements ; ils font partie des frais d’exploitation des biens immobiliers. En principe, le propriétaire doit supporter les frais d’exploitation de son bien. Le propriétaire peut répercuter ces coûts sur le locataire, dans la mesure où cela est convenu contractuellement à l’avance et facturé après un an.

Quels sont les frais d’exploitation des biens immobiliers ?

Taxe foncière

Coûts de l’eau, du drainage, de l’eau chaude

Les frais de chauffage, par exemple, dus au fonctionnement d’un système de chauffage central, y compris les frais d’entretien du chauffage et de relevé des compteurs

Éclairage et autres frais énergétiques

Coûts des ascenseurs avec les frais d’inspection, d’entretien et de nettoyage

Frais de gardiennage

Dépenses pour la collecte des déchets, le nettoyage des rues, le service d’hiver, le nettoyage des maisons, le ramonage des cheminées

Les dépenses d’entretien des jardins, de nouvelles pelouses ou d’entretien des terrains de jeux

Coûts de fonctionnement d’une antenne communautaire ou d’un système de distribution privé

Les contributions pour l’assurance de biens et de responsabilité, par exemple les coûts de l’assurance de bâtiment ou de verre

Autres coûts tels que les frais d’inspection des extincteurs, le nettoyage des gouttières, etc.

Les frais d’exploitation ne comprennent pas les frais administratifs de la maison ou de l’appartement, les frais de réparation et les coûts des mesures d’entretien et de réparation encourus en raison de l’usure et des influences climatiques. Les locataires peuvent être obligés, au moyen d’une clause de réparation mineure, de prendre en charge une partie des coûts d’entretien ou de réparation de l’appartement dans un cadre plafonné à l’avance.

Comment les coûts d’exploitation des biens immobiliers peuvent-ils être convenus et réglés ?

Les frais de fonctionnement d’une maison ou d’un appartement sont généralement convenus dans le contrat de location. Le loyer froid pour les locaux ajouté aux frais de fonctionnement courants se traduit par le loyer chaud que le locataire doit payer pour l’utilisation de l’appartement. S’il n’y a pas d’accord dans le contrat de location, il faut supposer qu’il s’agit du loyer chaud ou du loyer brut dès le départ. Il est permis de stipuler dans le contrat un paiement anticipé pour les frais de fonctionnement, mais il n’y a aucune obligation légale de le faire. L’avance ne peut pas être sensiblement supérieure ou inférieure aux coûts réels, afin de ne pas désavantager une partie contractante. Le propriétaire doit régler les frais de service annuellement au plus tard 12 mois après la période de règlement, qui ne doit pas nécessairement coïncider avec l’année civile. Après l’expiration de ce délai, le bailleur ne peut plus faire valoir aucune revendication ultérieure concernant le règlement des frais accessoires. Il est également possible de convenir contractuellement avec le locataire d’un forfait pour les frais de fonctionnement. Il est à la charge du locataire et ne peut être augmenté que si cela a été consigné par écrit et réglé à l’avance.

Pour éviter les litiges, il faut appliquer le droit de location pour les frais de service. Les coûts doivent soit être énumérés individuellement, soit il doit être indiqué dans le contrat de location qu’ils ont été convenus conformément à l’ordonnance sur les coûts de fonctionnement. Si le poste autres frais de fonctionnement est mentionné dans le contrat, les coûts qui surviennent plus tard peuvent être imputés, par exemple les frais d’inspection d’un détecteur de fumée qui a été modernisé. Le contrat de location doit également préciser la clé de répartition selon laquelle les frais d’exploitation sont ventilés entre les différentes parties au contrat de location. La clé de répartition des frais de service peut être librement convenue par les parties contractantes. Il existe quatre possibilités : en fonction de la consommation, de la surface habitable, du nombre de personnes utilisant l’appartement par rapport au nombre total de résidents, ou en fonction des unités d’habitation ou des parts de copropriété.

Si rien n’a été spécifié dans le contrat de location, la surface habitable est considérée comme la norme de distribution. Il y a deux exceptions à cette règle. Les coûts utilisés qui sont déjà enregistrés en fonction de la consommation doivent être réglés de la même manière afin que les dépenses soient réparties équitablement selon le principe du pollueur-payeur. Les frais de chauffage et les frais d’approvisionnement en eau chaude des installations centrales sont réglés conformément au règlement sur le règlement des frais de chauffage. Selon ce règlement, environ 50 à 70 % des coûts de chauffage et d’eau chaude, y compris le chauffage urbain, doivent être réglés en fonction de la consommation respective. En cas d’utilisation commerciale et résidentielle d’un bâtiment, une facture séparée doit être établie pour les locataires commerciaux et résidentiels.

De quoi faut-il tenir compte lors du règlement des frais de fonctionnement ?

Les frais de service peuvent varier considérablement en fonction du lieu et de la propriété. Les locataires peuvent voir, à partir du barème des loyers, dans quelle mesure le paiement anticipé des frais de fonctionnement est approprié. L’association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund) donne une bonne indication des frais de service moyens par mètre carré de surface habitable avec son barème annuel des coûts d’exploitation. Il tient également compte des particularités régionales ; les chiffres de l’année précédente tirés du relevé de compte sont également comparables. Pour les propriétaires également, l’état des frais d’exploitation peut servir de point de référence pour déterminer dans quelle mesure les unités et les installations de l’immeuble sont exploitées de manière économique en interne.

L’état des frais de fonctionnement doit répondre aux exigences légales. Les propriétaires doivent respecter les délais et se conformer aux exigences formelles, sinon aucune autre réclamation ne sera possible. Cela s’applique en particulier aux propriétaires de copropriétés si la résolution des copropriétaires sur le relevé annuel des coûts de l’immeuble n’a pas encore été présentée. Les locataires doivent avoir reçu la déclaration de frais de fonctionnement au plus tard un an après la fin de la période de règlement. Il doit comprendre la période de règlement ainsi qu’un résumé des coûts totaux du bien après déduction des acomptes et des relevés de compteur initial et final. Le règlement doit indiquer la part des coûts totaux supportés par le locataire individuel, la clé de répartition et la manière dont ses acomptes ont été pris en compte. Le locataire reçoit un remboursement ou doit payer la différence par rapport aux frais de fonctionnement réels. Le locataire dispose d’un an pour déposer une plainte concernant le règlement des frais de fonctionnement. Une fois le règlement effectué, le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’une augmentation ou d’une diminution des avances pour frais d’exploitation afin que l’avance tienne à nouveau compte de l’augmentation ou de la diminution des charges.

Le propriétaire n’est pas autorisé à modifier la clé de répartition de son propre chef ; le locataire doit accepter un changement. Une exception à cette règle ne s’applique que si des dispositifs sont installés par la suite qui enregistrent la consommation selon le responsable. Si le propriétaire installe des compteurs d’eau, la consommation réelle doit être calculée. En principe, le propriétaire doit supporter lui-même les frais de fonctionnement des appartements vacants.

Quels sont les avantages de la facture des frais de fonctionnement ?

Le règlement des frais d’exploitation fournit aux propriétaires des informations importantes sur les économies de coûts et la modernisation nécessaire. Le rapport coût-bénéfice doit être pris en compte dans le calcul des dépenses. Les coûts doivent être maintenus dans des limites raisonnables, en particulier si des tiers tels que des concierges ou des prestataires de services sont chargés d’effectuer certaines tâches sur la maison ou la propriété. Il est important de connaître le niveau des coûts de fonctionnement, non seulement d’un point de vue financier, mais aussi parce que les nouveaux équipements et systèmes permettent d’économiser des ressources et de préserver l’environnement.

Résumé

Les frais d’exploitation sont des frais accessoires d’un bien immobilier qui sont engagés de manière continue et qui résultent de l’utilisation de la maison ou du terrain

Les frais d’exploitation du bien immobilier qui sont à la charge du propriétaire mais qui peuvent être répercutés sur le locataire

Réglementé par la loi dans l’ordonnance sur les coûts de fonctionnement ; exemples :

Taxe foncière, frais d’approvisionnement en eau, nettoyage des rues, frais de chauffage, etc.

Les coûts réguliers qui ne sont pas imputables aux locataires sont les frais d’administration, les frais de réparation, les dépenses d’entretien et de réparation.

Les frais d’exploitation doivent être spécifiquement indiqués dans le contrat de location, ainsi que des avances raisonnables pour les frais accessoires et leur clé de répartition ; un accord sur un forfait d’exploitation est possible.

Quatre méthodes de clés de répartition applicables : Consommation, surface habitable, nombre de résidents, unités de logement / parts de copropriété.

Cas particuliers : les coûts enregistrés en fonction de la consommation doivent être facturés en fonction de la consommation ; les coûts de chauffage et les coûts de fourniture d’eau chaude doivent être facturés conformément à l’ordonnance sur la comptabilisation des coûts de chauffage, avec un minimum de 50 % et un maximum de 70 % en fonction de la consommation.

Après 12 mois au plus tard, le propriétaire doit régler les frais d’exploitation, des réclamations supplémentaires ultérieures ne sont pas possibles.

Les modifications des paiements anticipés et de la clé de répartition nécessitent un accord contractuel.