Immobilier commercial

L’immobilier commercial est défini comme les bâtiments, les parties de bâtiments et les propriétés commerciales qui sont utilisés exclusivement ou partiellement à des fins commerciales, tels que les bureaux, les commerces de détail et les bâtiments industriels.

Utilisation commerciale

L’utilisation commerciale peut être comprise comme l’utilisation économique de la propriété dans le but de réaliser un profit. C’est précisément dans cette caractéristique que les commerçants se distinguent des soi-disant amateurs qui utilisent une propriété pour des raisons personnelles - comme la nécessité de rénovation.

L’utilisation de biens immobiliers par des sociétés de droit public est également comprise comme une utilisation commerciale - même si les entreprises publiques, en tant que partie de l’appareil d’État, ne poursuivent pas l’intention de réaliser un profit. En outre, le terme “propriété commerciale” ne doit pas être lié au terme “commerçant”, qui provient du droit fiscal. En effet, les bâtiments utilisés par les indépendants, les travailleurs indépendants ou ceux qui travaillent dans l’agriculture et la sylviculture sont également appelés biens commerciaux.

Utilisation mixte

Les biens immobiliers à usage mixte, tels qu’un immeuble d’habitation à plusieurs parties avec divers locaux, peuvent également être classés dans la catégorie des biens immobiliers commerciaux, en fonction de la proportion d’usage commercial. Le facteur décisif à cet égard est la proportion d’utilisation commerciale ou privée, qui est calculée sur la base de la surface utile.

Si cela se traduit par une part de plus de 50 % pour l’usage commercial, le bien peut être classé comme bien commercial.

Évaluation des biens immobiliers commerciaux

Les différences dans la désignation juridiquement correcte des biens immobiliers expliquées ci-dessus ont un impact sur les méthodes d’évaluation utilisées dans la pratique pour les biens immobiliers commerciaux. Alors que les propriétés résidentielles sont évaluées selon la méthode de la valeur des actifs, les bâtiments ou les terrains classés comme propriétés commerciales sont évalués selon la méthode de la valeur des bénéfices capitalisés.

Selon la méthode de la valeur des actifs, l’évaluation de la propriété est basée sur la valeur marchande du terrain et le coût de l’immeuble. Dans le cas de bâtiments à l’état neuf, les coûts de production normaux peuvent généralement être tirés des documents de projet. Pour les bâtiments plus anciens, en revanche, les coûts de construction dits normaux historiques doivent être dérivés des tableaux de coûts de construction.

La méthode de la valeur capitalisée des revenus, qui est plus importante pour les biens immobiliers à usage commercial, stipule que l’évaluation est basée sur une éventuelle réalisation de revenus. À cette fin, les dépenses futures sont comparées aux recettes possibles. L’excédent restant est actualisé à la date d’évaluation, ce qui donne une valeur actuelle.

Immobilier commercial et taxes

Pour les entrepreneurs qui, en raison de la taille de leur entreprise ou de leur chiffre d’affaires, doivent appliquer une comptabilité en partie double, le traitement fiscal de leurs biens immobiliers revêt une importance particulière. Ils doivent inclure les pertes et les plus-values, appelées amortissements ou réévaluations, dans la détermination de la charge fiscale. Ainsi, la valeur d’acquisition ou de production d’un bien immobilier a un effet direct sur le montant de l’impôt à payer.

En outre, dans certains cas, les entrepreneurs peuvent décider de faire usage ou non d’une option de déduction de la taxe en amont lors de la construction et de la location ultérieure d’un bien immobilier. Cela a un effet positif sur les coûts de construction, mais à l’inverse, cela entraîne également une charge de paiement de la TVA plus élevée lorsque le bien est ensuite loué.

Cependant, les propriétés commerciales ont également un effet sur le montant de l’impôt dans l’évaluation de la taxe foncière. Par exemple, les immeubles résidentiels sont traités différemment des propriétés commerciales lors de la détermination du taux d’imposition foncière, qui est ensuite augmenté du taux d’évaluation municipal.

L’immobilier commercial comme investissement en capital

L’immobilier commercial peut également être utilisé spécifiquement comme investissement en capital. À cette fin, les investisseurs peuvent participer à des projets immobiliers soit seuls, soit avec quelques investisseurs, soit avec un grand nombre d’investisseurs, par le biais de ce que l’on appelle le crowd investing. Cela signifie qu’il n’est pas nécessaire d’acheter et de gérer ces biens immobiliers immédiatement.

Lorsque les bâtiments résidentiels et les bâtiments commerciaux à usage commercial sont régulièrement pris en compte, car ils génèrent des loyers fiables lorsqu’ils sont bien utilisés. Afin d’éviter des fluctuations importantes et donc des frais administratifs élevés, des durées plus longues sont souvent convenues dans la pratique pour les contrats sous-jacents des biens commerciaux. Contrairement aux locataires privés, l’investisseur dispose ainsi d’un rendement garanti qui ne peut être suspendu avec le délai de trois mois (préavis) habituel dans le droit locatif privé.

Lorsqu’ils investissent dans l’immobilier commercial, les investisseurs peuvent bénéficier de bonnes possibilités de rendement. Toutefois, en raison du montant élevé de l’investissement, des coûts de financement peuvent s’avérer nécessaires. À cet égard, un investissement proportionnel impliquant plusieurs investisseurs peut être plus avantageux. Cela a également un effet positif sur les risques à supporter, tels que les coûts élevés de modernisation.