Investissement immobilier

L’immobilier n’est pas seulement un investissement en capital extrêmement populaire. Ils sont également bien adaptés à la diversification de son propre portefeuille. Cet article décrit les types d’investissement les plus courants et fait la distinction entre leurs avantages et leurs inconvénients.

Types d’investissements immobiliers

Les petits investisseurs et les investisseurs institutionnels envisagent souvent d’investir dans des biens d’investissement pour obtenir un rendement intéressant de leur capital. Plusieurs types d’investissements immobiliers sont proposés aux investisseurs.

Les investisseurs particuliers et les investisseurs institutionnels en tant qu’investisseurs

Dans le cas d’un investissement en capital, et en particulier d’un investissement en capital dans l’immobilier, il faut faire une distinction entre les petits investisseurs et les investisseurs institutionnels, car leurs possibilités et leurs capacités d’investissement sont fondamentalement différentes.

Les petits investisseurs sont généralement définis comme des investisseurs privés qui ont une connaissance moyenne des marchés financiers et qui ont des montants d’investissement faibles à moyens. Les petits investisseurs bénéficient d’une protection juridique particulière, qui est assurée, entre autres, par une obligation d’information complète de la part des établissements de crédit ou des intermédiaires d’un investissement.

Les investisseurs institutionnels, quant à eux, sont des acteurs professionnels des marchés immobiliers ou financiers. Ils ont une connaissance approfondie des marchés immobiliers particuliers et disposent de structures professionnelles. Leur besoin de protection est moindre que celui des petits investisseurs. Les investisseurs institutionnels, tels qu’un fonds immobilier, disposent de beaucoup plus d’actifs qu’un petit investisseur. Dans le passé, ils ont donc eu la possibilité de participer à de grands investissements immobiliers en plus des investisseurs privés particulièrement riches.
La différenciation des types d’investissement est ici d’une grande importance, car non seulement l’accès à ceux-ci varie considérablement, mais aussi les attentes de rendement sont différentes.

Fonds immobiliers fermés

Les investisseurs qui envisagent un investissement immobilier peuvent investir dans des fonds immobiliers fermés. Il s’agit de fournir des fonds au gestionnaire d’un fonds. Ainsi, le gestionnaire de fonds tente de mettre en œuvre le financement d’un (ou dans certains cas de plusieurs) projets d’investissement. Une fois que le gestionnaire du fonds a reçu des investisseurs les fonds nécessaires au financement de la propriété, le fonds est fermé. Les achats ou les ventes ne sont plus possibles. Dans cette forme d’investissement, les investisseurs potentiels bénéficient du rendement des biens d’investissement. Dans le passé, les investissements dans les fonds d’investissement fermés étaient malheureusement réservés aux riches investisseurs ou aux investisseurs institutionnels. Souvent, les actions ne peuvent être acquises qu’à partir d’un montant d’investissement de 20 000 € ou plus. À cet égard, cette forme d’investissement en capital était et reste atypique pour les petits investisseurs.

Avec un investissement en capital, l’investisseur participe à tous les bénéfices que l’objet d’investissement gagne. Dans le même temps, cependant, l’investisseur est également exposé à un risque relativement élevé. Les fonds fermés ont également une durée relativement longue, par exemple plus de dix ans, et impliquent des coûts administratifs élevés, comme la prime .

Fonds immobiliers ouverts

Tout comme pour le fonds immobilier fermé, le capital d’investissement est ici rassemblé dans un fonds spécial protégé et géré par le gestionnaire du fonds. Un investissement dans des fonds immobiliers ouverts est un investissement immobilier indirect, car le financier ne devient pas propriétaire d’un ou de plusieurs biens, mais reçoit uniquement des parts du fonds d’investissement. Contrairement aux fonds fermés, les financiers sont libres de décider du montant qu’ils veulent investir. En outre, un fonds ouvert offre la possibilité d’augmenter ou de vendre ses parts à tout moment. Cela modifie également les ressources financières du gestionnaire de fonds. En fonction du montant disponible, le gestionnaire du fonds investit dans des propriétés supplémentaires, ce qui donne généralement lieu à un portefeuille important. En gérant plusieurs biens immobiliers, le risque d’investissement est également réparti. Pour cette raison et en raison des faibles montants investis, ces fonds sont beaucoup plus adaptés aux petits investisseurs. En plus du rendement généré par le portefeuille immobilier, un investisseur peut obtenir un rendement intéressant grâce aux gains de prix.

Le risque, qui est cependant associé à une chance accrue de gains, et les coûts administratifs relativement élevés parlent contre l’investissement de capitaux dans des fonds d’investissement à capital variable. En outre, lorsqu’il investit des capitaux, l’investisseur ne peut pas décider directement dans quel(s) bien(s) il veut investir.

Achat ou construction d’un bien immobilier

La forme classique d’investissement en capital dans l’immobilier est l’achat. Il s’agit d’un investissement direct en capital qui, par rapport à d’autres investissements en capital, offre beaucoup plus de droits et, malheureusement, comporte aussi plus d’obligations. Avec un investissement direct dans un bien immobilier, par exemple dans une maison ou un appartement, un propriétaire peut obtenir un rendement intéressant pour les fonds investis grâce à un revenu locatif ou à une vente ultérieure. Toutefois, une éventuelle augmentation de valeur ou le revenu locatif estimé doit d’abord être comparé aux coûts éventuels. Les risques liés au coût d’achat d’une maison ou d’un appartement comprennent les travaux de rénovation, les problèmes avec les locataires ou les influences extérieures qui affectent la valeur des biens immobiliers. Il peut s’agir, par exemple, de la construction d’une autoroute à proximité immédiate, qui peut dévaluer la valeur récréative et donc aussi la valeur de la propriété.

L’achat de biens immobiliers n’est que conditionnellement recommandé pour les petits investisseurs. Outre un prix d’achat (lié à la propriété) élevé et ses frais annexes (droits de mutation, frais de notaire et de registre foncier ainsi que commission du courtier), les frais de gestion professionnelle de la maison ou de l’appartement doivent être calculés si celle-ci ne peut être réalisée de manière indépendante. Une infrastructure professionnelle, comme celle que l’on trouve chez les investisseurs institutionnels, la rend certainement plus facile à gérer.

Les explications s’appliquent également à la nouvelle construction d’un bien immobilier. Ici aussi, les petits investisseurs potentiels sont confrontés à des défis techniques et logistiques qui, sans structures professionnelles, ne peuvent être surmontés qu’à grands frais supplémentaires.

Crowdinvesting

Le crowdinvesting est la forme la plus moderne d’investissement immobilier. Il permet aux investisseurs d’investir même de petites sommes dans des projets immobiliers. C’est pourquoi on parle aussi de ce qu’on appelle les micro-investisseurs, qui ne participent qu’avec une fraction du projet d’investissement total. Le crowdinvesting permet ainsi aux petits investisseurs en particulier, qui n’avaient auparavant pas accès à un investissement direct, de profiter d’un projet immobilier comme un grand investisseur.

Les investisseurs potentiels participent généralement au projet d’investissement via un intermédiaire, soit des plateformes en ligne spécialisées dans ce domaine, soit des plateformes qui proposent également d’autres projets. Les fournisseurs de crowdinvesting fournissent régulièrement aux investisseurs potentiels des informations détaillées qui décrivent le projet en détail, ce qui permet de disposer d’une base plus stable pour les décisions d’investissement.

Par conséquent, le crowdinvesting permet également aux petits investisseurs de participer à des projets immobiliers plus importants en raison de ses faibles montants d’investissement minimum. En plus d’une bonne opportunité de rendement, l’investisseur a également le pouvoir de décider de son investissement direct en choisissant un projet immobilier concret et en pouvant ainsi considérer ses critères d’investissement de manière autodéterminée.