Propriété existante

Une propriété existante est une propriété qui a été entièrement développée et construite et qui est déjà utilisée. Il s’agit d’une différence par rapport à une propriété nouvellement construite ou à un nouveau bâtiment, c’est-à-dire un bâtiment nouvellement développé qui n’est pas encore occupé. Il peut s’agir d’une propriété à la fois résidentielle et commerciale.

Caractéristiques principales d’un bien immobilier existant

Au mieux, les zones résidentielles ou les unités commerciales des propriétés existantes sont entièrement ou partiellement louées. La valeur des propriétés existantes peut être calculée de manière relativement précise, car tous les travaux de construction sont déjà terminés et il ne reste que les dettes éventuelles envers les banques et autres fournisseurs de capitaux, ainsi que les coûts d’entretien calculables. Ces dettes peuvent être compensées par les revenus locatifs, ce qui donne lieu à un bénéfice mensuel qui, entre autres choses, détermine également la valeur du bien. Les frais encourus pour la propriété sont compensés par le revenu locatif de la propriété - cette valeur se traduit par le bénéfice de la propriété. Plus le taux d’occupation augmente, plus le bénéfice augmente et avec lui la valeur de la propriété.

Les dettes envers les fournisseurs de capitaux résultent du financement des coûts de développement des propriétés existantes ainsi que des nouvelles constructions. Très peu de constructeurs ou de promoteurs de projets disposent de fonds propres suffisants pour financer eux-mêmes à 100 % la construction de la propriété - cela n’aurait guère de sens du point de vue fiscal. Avec le revenu mensuel du loyer, les prêts existants sont remboursés, de sorte que les dettes sont progressivement réduites.

Le taux d’occupation d’un bien immobilier existant

En fonction du taux d’occupation, le revenu locatif est soit un objectif, soit une valeur réelle. La valeur cible indique le revenu locatif qui est généré lorsque la totalité de la surface du bien immobilier est louée. La valeur réelle indique le taux d’occupation actuel du bien immobilier. Plus le nombre d’unités résidentielles ou d’espaces commerciaux loués est élevé, plus la valeur réelle se rapproche de la valeur cible.

La valeur d’un bien immobilier en portefeuille

Outre le revenu locatif réalisable et la charge du capital d’emprunt, il existe d’autres critères qui déterminent la valeur marchande d’un bien existant. L’emplacement ou l’environnement immédiat, l’état de modernisation et les utilisations potentielles de la propriété jouent ici un rôle majeur. Les experts ont les moyens de calculer cette valeur avec précision - elle correspond au prix d’achat, qui est ensuite vendu.