Refinancement

Le terme de refinancement est utilisé dans le secteur bancaire pour l’obtention de capitaux en vue de l’octroi de crédits par des établissements de crédit ou pour la conclusion d’un contrat de crédit ultérieur après l’expiration d’un contrat de prêt.

Options de refinancement pour les banques

Les banques ont besoin de capitaux pour pouvoir accorder des prêts aux entreprises, aux consommateurs et aux institutions elles-mêmes. Il existe plusieurs façons de le faire : ils peuvent se refinancer par des dépôts, contracter des prêts sur les marchés monétaire, des capitaux et interbancaire ou vendre des créances. En acceptant des dépôts bancaires, c’est-à-dire des soldes bancaires de clients sur leurs comptes, les institutions financières créent la possibilité de prêter une partie de leurs avoirs sous forme de prêts à la construction pour une période limitée. Les banques peuvent bien calculer avec ces fonds, puisque les échéances sont fixes pour les dépôts à terme ou les dépôts d’épargne et que l’expérience montre qu’une partie des fonds est disponible sur certaines périodes de temps. Les caisses d’épargne et les banques coopératives, en particulier, refinancent les prêts à la construction principalement par les dépôts des clients. Cependant, en raison de la politique monétaire de la BCE et des taux d’intérêt extrêmement bas sur les investissements, l’activité de dépôt a perdu de son importance pour le refinancement des banques.

Les banques peuvent également refinancer un prêt pour l’achat d’une maison en émettant des titres. Les prêts immobiliers sont refinancés au moyen d’obligations bancaires qui ont la durée la plus longue possible. Les obligations telles que les obligations hypothécaires conviennent à cette fin. Selon la solvabilité de la banque émettrice, le niveau du taux d’intérêt - basé sur le taux d’intérêt des obligations d’État - et la durée de l’obligation, les investisseurs reçoivent un taux d’intérêt inférieur à celui des prêts à la construction.

Les établissements de crédit peuvent également refinancer le financement de la construction auprès de la banque centrale. Ils empruntent de l’argent à la banque centrale à court terme, pour lequel ils doivent déposer des garanties éligibles au refinancement auprès de la banque centrale. Les banques peuvent obtenir des fonds pour des prêts par le biais d’opérations d’open market telles que les dépôts au jour le jour, les prêts au jour le jour, la fourniture d’appels d’offres hebdomadaires et pluriannuels et la monnaie de banque centrale. Elles ne sont normalement utilisées qu’en cas de goulets d’étranglement du refinancement à court terme.
Sur le marché interbancaire, les établissements de crédit empruntent de l’argent à d’autres banques. Cela se fait par le biais d’échanges de titres, de devises et de produits dérivés et de prêts à court terme en monnaie de la banque centrale. En outre, les institutions financières vendent des créances de prêts à des investisseurs institutionnels. Des prêts similaires sont regroupés, titrisés en tant que titres et revendus. Cette option de refinancement relativement nouvelle, qui est tombée en discrédit en raison des défauts de paiement des subprimes sur le marché hypothécaire américain, est utilisée de préférence par les grandes banques.
Dans le secteur immobilier, les prêts à la construction à long terme doivent souvent être refinancés. Le refinancement est ici axé sur les activités de dépôt, l’émission de titres sur le marché des capitaux et le financement par la banque centrale. Les prêteurs sont des banques commerciales, des banques hypothécaires, des établissements de crédit spécialisés et des compagnies d’assurance-vie qui proposent des financements immobiliers privés et commerciaux.

Refinancement des prêts immobiliers auprès des emprunteurs

Le terme de refinancement est également utilisé pour le nouvel accord sur les conditions de prêts arrivant à échéance des emprunteurs privés et institutionnels. Dans le secteur commercial, le refinancement de biens immobiliers achevés peut être envisagé si ceux-ci ne doivent pas être vendus mais doivent continuer à être utilisés de manière économique. Le nouveau prêt est remboursé par les revenus locatifs générés. Le refinancement a du sens si l’on prévoit une hausse des prix de l’immobilier sur une période plus longue, si les taux d’intérêt ont baissé ou si l’on peut obtenir un revenu plus élevé avec la location qu’avec la vente.

Le refinancement touche également les emprunteurs privés qui doivent prolonger ou renouveler leur financement de la construction. À l’expiration de leur période à intérêt fixe, ils doivent avoir trouvé un financement de suivi adéquat. Les emprunteurs peuvent prolonger le prêt existant auprès de la même banque à des conditions renégociées ou le ré-échelonner auprès d’un autre prestataire en faisant une offre plus favorable. Trois mois avant l’expiration de la période à intérêt fixe, la banque de financement est tenue de faire une offre de suivi au client. Si le client manque un nouveau contrat à intérêt fixe, le contrat de prêt ne prend pas nécessairement fin, mais se poursuit avec des taux d’intérêt variables pour les prêts à la construction. Avec les taux d’intérêt variables des prêts à la construction, le risque de taux d’intérêt est naturellement particulièrement élevé. En re-finançant le prêt, la charge d’intérêt de l’emprunteur peut atteindre un niveau inacceptable. Le risque existe si les taux d’intérêt du marché augmentent de manière significative pendant la durée du prêt et/ou si la solvabilité et les garanties du prêt se sont détériorées. Un rééchelonnement de la dette à de meilleures conditions permet de réaliser des économies importantes pour les emprunteurs.