Frais de remboursement anticipé

Les frais de remboursement anticipé sont parfois l’une des revendications les plus controversées que la banque peut faire payer si les emprunteurs souhaitent mettre fin prématurément à leur prêt ou le rembourser intégralement. Mais même si les responsables doivent faire face à de nombreuses critiques, les frais de remboursement anticipé sont bien sûr également justifiés. En ce qui concerne le paiement d’une indemnité, la banque réagit à une rupture de contrat de la part de l’emprunteur. Les critiques ne portent généralement pas non plus sur l’indemnisation, mais principalement sur le calcul du montant du paiement.

L’origine de la taxe de remboursement anticipé

Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas qu’ils le sont aujourd’hui. C’est pourquoi les prêteurs tentent de convaincre leurs clients de contracter des prêts (par exemple, pour l’immobilier) à ce moment précis et de s’entendre sur des taux d’intérêt fixes pour ces prêts. Un taux d’intérêt fixe présente l’avantage que l’emprunteur peut être sûr que le taux d’intérêt ne changera pas en fonction de la période d’intérêt fixe qu’il a choisie. Cela permet un calcul parfait des coûts, car les montants des remboursements mensuels ne changent pas. Pour l’emprunteur, cela signifie une énorme sécurité, pour la banque, cela signifie une source de revenus sûre, car l’emprunteur s’est engagé à payer un certain taux d’intérêt sur le prêt pendant une certaine période (5, 10 ou 15 ans).

Schémas de calcul

Il existe deux méthodes de calcul des frais de remboursement anticipé, la méthode actif-passif et la méthode actif-actif. Les opérations de remplacement sont calculées de manière à compenser la perte d’intérêts subie.

Dans la méthode actif-passif, le prêt qui a déjà été remboursé est (fictivement) investi dans des Mortgage Pfandbriefe ou des obligations publiques similaires. Il en résulte une différence par rapport au résultat initial de l’opération de prêt résiliée.

Dans la méthode actif-passif, les fonds libérés sont répercutés sur les clients sous forme de nouveaux prêts (nouveaux prêts) et les pertes d’intérêts correspondantes sont calculées.

La pénalité de remboursement anticipé ainsi calculée est répercutée sur l’emprunteur en tant que créance. La pratique a montré que la méthode actif-passif est utilisée plus fréquemment.

Le calcul du montant total est critiqué

Toutefois, si l’emprunteur souhaite se retirer prématurément du contrat de prêt (par exemple parce qu’il a vendu le bien immobilier, qu’il a gagné de l’argent ou qu’il a parfois hérité d’une somme plus importante), la banque perd les revenus qu’elle aurait pu tirer de la période à intérêt fixe. Et comme la banque a généralement accommodé le client pour que celui-ci n’ait pas à craindre une hausse des taux d’intérêt, les responsables ne réagissent pas avec plaisir à de telles décisions. Toute personne souhaitant mettre fin à son prêt de manière anticipée ou en obtenir le remboursement intégral doit donc payer une pénalité de remboursement anticipé. Le calcul de cette somme n’est pas transparent pour le client, mais il est composé des intérêts restant à payer ou des intérêts déjà payés, ainsi que du terme payé et du terme restant à payer (théoriquement).

C’est aussi le principal point de critique : les frais de remboursement anticipé des prêts résiliés peuvent varier - selon la banque - et sont rarement compréhensibles (sans l’aide professionnelle d’experts financiers ou de protecteurs des consommateurs).

Que se passe-t-il après l’expiration légale de la période à intérêt fixe ?

Après la période à intérêt fixe convenue (5, 10 ou 15 ans), il reste généralement une dette résiduelle. Cela signifie que la période à intérêt fixe ne doit pas nécessairement avoir la même durée que le financement lui-même. Le montant restant peut être financé dans le cadre d’un financement de suivi. Ici aussi, il existe la possibilité d’une période d’intérêt fixe, en vertu de laquelle il faut tenir compte du fait que les mêmes conditions (pas de résiliation anticipée ou de remboursement) s’appliquent.

Est-il également possible d’éviter la pénalité pour remboursement anticipé ?

Toutefois, il existe quelques conseils et astuces pour éviter les frais de remboursement anticipé. Après une période de dix ans pour un prêt, le remboursement ou la résiliation est sans frais - vous ne pouvez donc plus demander une indemnité dans le cadre d’un remboursement anticipé. Toutefois, la période de dix ans ne commence à prendre effet qu’une fois que la totalité de la somme a été transférée, ce qui est particulièrement compliqué dans le cas d’un prêt à la construction. Dans ce cas, le consommateur doit tenir compte du jour où la totalité de la contribution financière a été versée. Un délai de préavis de six mois doit être ajouté, de sorte que la résiliation anticipée ou le remboursement n’est gratuit que si le contrat a au moins 10 ans et 6 mois.

Il n’est pas non plus nécessaire de le faire si le contrat a été résilié par la banque ou si le contrat de prêt contient parfois des instructions de résiliation incorrectes. Des remboursements spéciaux (c’est-à-dire des paiements spéciaux) sont possibles - en fonction du contenu du contrat. Celles-ci n’entraînent pas de pénalité pour remboursement anticipé, car cela ne fait que réduire la durée totale du prêt, mais le contrat reste en vigueur.