Taxe sur la spéculation

Les opérations de vente privée de titres, de terrains ou de biens immobiliers donnent généralement lieu à une évaluation fiscale, car les bénéfices de ces opérations sont généralement imposables en vertu de la loi sur l’impôt sur le revenu.

Pour les propriétaires de biens immobiliers privés, cela signifie que les autorités fiscales sont en mesure d’exiger un impôt. La condition préalable est qu’ils vendent leur maison ou leur terrain afin de spéculer sur une augmentation de valeur à court terme. Dans certaines circonstances, l’impôt sur le revenu est dû sur le bénéfice de ces transactions de vente. Le terme familier pour cette taxe est la taxe de spéculation.

Taxe sur la spéculation - maturité

Toute personne qui vend une maison en tant que propriétaire privé au cours de la période de spéculation de dix ans et réalise un bénéfice de cette manière est obligée par les autorités fiscales de payer une taxe de spéculation. Une exception est faite si le propriétaire vit lui-même dans sa maison au cours des trois dernières années. Dans ce cas, l’exonération fiscale s’applique.

À quoi dois-je faire attention lorsque je paie une taxe sur la spéculation ?

Comme indiqué ci-dessus, l’impôt sur la spéculation n’est pas un impôt distinct, mais un terme familier pour l’impôt sur le revenu des transactions de ventes privées.

En cas de vente d’un bien immobilier, l’administration fiscale exige du vendeur qu’il ajoute la différence positive entre les coûts d’acquisition et le prix de vente au revenu imposable lors de l’évaluation de l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le bénéfice de la transaction de vente est imposé. D’autre part, cela se traduit par un revenu plus élevé dans l’évaluation de l’impôt sur le revenu et donc un pourcentage plus élevé sur tous les autres revenus.

La taxe sur la spéculation peut être évitée - période de spéculation et usage personnel

Ceux qui ont l’intention d’éviter cette taxe sont mieux conseillés de tenir compte de la période spéculative de dix ans. Celle-ci a été mise en place par le législateur afin de soulager les particuliers lors de la vente de biens immobiliers.

Cela signifie que le propriétaire d’un bien immobilier attend idéalement la période de spéculation de dix ans avant de vendre, comme le dit le législateur : si une personne privée vend un bien immobilier qui est en sa possession depuis dix ans ou plus, aucun impôt n’est dû sur la plus-value (impôt de spéculation). La date de l’authentification des deux contrats d’achat est utilisée pour calculer la période de spéculation.

En général, un bien immobilier reste exonéré d’impôts si son propriétaire l’utilise lui-même.

Si des raisons justifient la vente prématurée d’un bien loué avant l’expiration de la période de spéculation, l’imposition de la plus-value peut être évitée par un usage personnel antérieur. La condition préalable est l’usage personnel pendant l’année de la vente et les deux années précédentes.

La taxe sur la spéculation peut-elle être économisée ?

La vente d’un bien immobilier pendant la période de spéculation signifie souvent la fin du financement du bien. La conséquence est que les banques se sentent obligées d’exiger des frais de remboursement anticipé. Cela peut être appliqué lors du calcul du bénéfice, de sorte que le bénéfice est réduit et que l’impôt sur la spéculation est par conséquent moins élevé. En pratique, ces cas surviennent après un divorce ou un changement de résidence.

En outre, dans de nombreux cas, le coût des travaux de réparation et de modernisation peut être ajouté. C’est le cas si ces dépenses ont été engagées au cours des trois dernières années et que, pour cette raison, le prix d’achat peut être attribué. Les réparations esthétiques sont exclues.

Toute personne qui possède une propriété louée peut la déduire de ses impôts chaque année. Si le bien est vendu dans la période de spéculation, l’amortissement peut être ajouté à la plus-value. Les montants qui peuvent être ajoutés ou déduits du bénéfice dans des cas individuels sont définis dans la loi sur l’impôt sur le revenu.

Calculer la taxe de spéculation

Si vous envisagez de faire un premier calcul du montant de la taxe de spéculation, comparez les coûts d’acquisition avec le prix de vente. Le bénéfice résultant de ce calcul augmente l’amortissement pendant la période de détention. En effet, la comparaison suivante est faite pour le calcul de l’impôt : Les coûts d’acquisition moins les amortissements sont comparés au prix de vente.

Les frais de rénovation et de notaire, les frais de courtage et autres frais liés à la vente peuvent être déduits du résultat du calcul susmentionné. Ils réduisent le bénéfice imposable.

Le bénéfice est inclus dans la déclaration d’impôt sur le revenu en tant que revenu supplémentaire. Ce dernier entraîne un revenu total imposable plus élevé. Cela signifie que la charge fiscale réelle dépend du taux d’imposition personnel du vendeur de biens immobiliers. Il est important de noter qu’un gain de valeur peut être compensé par des pertes éventuelles, une perte de valeur ne peut être compensée par un revenu positif.

Taxe de spéculation - exemple de calcul pour une vente immobilière

Quelqu’un vend une propriété après six ans et remplit toutes les autres conditions que l’État lui imposera pour la taxe sur la spéculation. De plus :

Prix d’achat

Prix de vente

Différence imposable

250.000 €

300.000 €

50.000 €

Dans le cas des propriétés commerciales, deux pour cent du prix d’achat peuvent être amortis chaque année. Dans notre exemple, cela signifie : 5 000 euros multipliés par six, soit 30 000 euros. Ces coûts réduisent le prix d’achat de sorte que la différence imposable est de 300 000 euros - (250 000 euros moins 30 000 euros). Le résultat : 80 000 euros. De ces coûts peuvent être déduits les frais de rénovation et les frais de courtage. À partir du reste, l’administration fiscale calcule l’impôt de spéculation et applique le taux d’imposition personnel du vendeur de biens immobiliers.

Taxe sur la spéculation - qu’est-ce qui s’applique aux vendeurs d’immobilier commercial ?

Si le bureau des impôts vous classe comme vendeur de biens immobiliers commerciaux, vous êtes obligé de payer la taxe de spéculation dans tous les cas. Les conditions préalables à la classification en tant que vendeur commercial sont L’intention de réaliser un bénéfice, une certaine régularité de la vente et le nombre de propriétés vendues (généralement trois propriétés ou plus par an).

Pour les propriétaires d’immeubles d’habitation, la règle suivante s’applique : si vous vendez trois appartements ou plus au cours d’une année, le bureau des impôts vous imposera une taxe de spéculation, car il vous classe comme vendeur commercial.

Qu’est-ce qui s’applique aux maisons héritées ?

Dans ces cas, la période de spéculation n’est pas calculée à partir du jour de l’héritage, mais la date de l’achat de la maison par le testateur est déterminante. Si la date est antérieure de plus de dix ans, le produit de la vente est exonéré d’impôt, quelle que soit la date de l’héritage.