Valeur de la propriété

Toute personne qui envisage d’acheter un terrain se demande généralement si le prix demandé est justifié. D’autre part, le vendeur d’un terrain se demande quel prix de vente peut être fixé. C’est pourquoi il est important, pour la réussite de l’achat ou de la vente d’un terrain, de faire évaluer le terrain avec précision au préalable.

Quelle est la valeur du terrain ?

La valeur d’une parcelle de terrain est la valeur du terrain non aménagé. Cela signifie que la valeur ne tient pas compte des bâtiments et des structures. Un autre terme pour désigner la valeur des terres est : la valeur des terres.

Quels sont les aspects qui influencent la valeur d’une parcelle de terrain ?

La valeur d’un terrain dépend de plusieurs facteurs. Parmi les facteurs les plus importants, on peut citer

Localisation (macro et micro localisation) du bien

Potentiel de développement de la propriété

Le degré d’utilisabilité

Sites contaminés

La macro localisation décrit la région (ville, district, village) et ses infrastructures. Plus la région est bien desservie par les transports publics et les commerces, plus la valeur du terrain est élevée. Il en va de même pour les médecins et les écoles de la région.

La situation est différente en ce qui concerne la microlocalisation. Pour déterminer la valeur, on tient compte de l’environnement immédiat du bien et de son état. La micro localisation comprend l’orientation de la propriété, la circulation ou d’autres déficiences. L’apparence des voisins ou la disponibilité de places de parking dans une mesure suffisante influencent également la valeur de la propriété.

En outre, les dispositions suivantes s’appliquent : les sols ou les eaux souterraines contaminés ainsi que les bâtiments situés sur la propriété qui doivent être démolis réduisent la valeur d’un terrain du montant des frais engagés pour l’enlèvement. Les sites contaminés sont capables de réduire considérablement la valeur. Dans le pire des cas, ils détruisent complètement la valeur d’un bien.

Protection des monuments historiques, développement et utilisation structurelle de la propriété

En outre, lors de la détermination de la valeur, il est important de noter que le caractère monumental d’un bâtiment équivaut généralement à une réduction du prix du terrain.

Outre l’emplacement, la valeur dépend du potentiel de construction et de l’utilisation structurelle du bien. Si le terrain n’est pas une terre arable, on peut supposer que l’acheteur a l’intention d’y construire. Le plan de développement permet de déterminer si et dans quelle mesure une autorisation a été accordée à cet effet. Il contient l’espace de vie autorisé sur la propriété. Plus cette superficie est importante, plus la valeur du terrain est élevée.

Une parcelle de terrain qui permet une bonne utilisation structurelle a plus de valeur qu’une parcelle de terrain moins utilisable. Ici, le nombre d’étages est important. Il s’agit d’un chiffre qui indique le rapport entre la superficie totale autorisée de tous les étages complets et la superficie du terrain à bâtir.

Supposons que le bureau de planification ait déterminé une surface de plancher autorisée de 0,6 pour une parcelle de mille mètres carrés. En conséquence, il est permis d’ériger des bâtiments d’une surface totale de 600 mètres carrés ou moins sur les terrains non bâtis. Un chiffre plus élevé signifierait une utilisation structurelle plus importante et, par conséquent, un prix plus élevé des terrains.

On distingue essentiellement trois types de terres :

Terrains à bâtir

Terrain en construction

Terrains à bâtir

Une terre agricole est une zone non développée. On peut s’attendre à ce qu’elle soit cultivable à l’avenir. Dans ce cas, il est conseillé de se renseigner sur le montant des coûts de développement auprès de l’autorité responsable de la construction, dont 90 % doivent être supportés par le propriétaire.

Tout comme les terrains à bâtir, les terrains à bâtir bruts ne sont pas aménagés. Cela signifie qu’il n’est pas relié au réseau d’égouts, à l’eau potable et à l’approvisionnement en énergie. Il en va de même pour le réseau de transport. La différence entre le terrain à bâtir brut et le terrain à bâtir est que ce dernier permet le développement.

Le terrain à bâtir est une zone aménagée sur laquelle on peut construire avec certitude. Pour cette raison, le prix des terrains à bâtir est plus élevé que pour les types de terrains mentionnés ci-dessus.

Comment déterminer la valeur d’un bien ?

Les facteurs et méthodes suivants constituent la base de la détermination de la valeur :

Évaluation à l’aide de valeurs foncières standard

Méthode de la valeur de comparaison

Calcul du promoteur immobilier (méthode de la valeur résiduelle)

Méthode de la valeur des revenus et des actifs

Évaluation sur la base de valeurs de référence standard

La valeur standard du terrain (valeur pour un mètre carré de terrain non aménagé) est dérivée par le comité d’experts des ventes de propriétés dans le passé. La valeur standard des terres est la valeur moyenne d’un grand nombre de prix d’achat officiellement enregistrés. D’autre part, le niveau de développement et la localisation de la propriété sont également pris en compte. Les valeurs foncières standard donnent une vue d’ensemble - rien de plus.

Afin de déterminer le prix exact du terrain, il faut tenir compte des particularités de la parcelle de terrain. Il s’agit notamment de la disposition, de l’orientation et d’autres caractéristiques qui peuvent avoir une forte influence sur le prix du terrain.

Chaque citoyen est en mesure de connaître la valeur foncière standard de sa propriété. Pour ce faire, il doit contacter le bureau du comité d’experts de sa municipalité. En outre, il existe des portails internet avec des cartes de valeurs de référence pour avoir un premier aperçu. De cette façon, il est possible de sélectionner la propriété en entrant le nom du lieu et d’autres données et de lire la valeur standard du terrain.

La valeur standard d’un terrain n’est pas une valeur marchande. Cette dernière est généralement plus élevée et donne une idée plus précise de la valeur d’un terrain. C’est pourquoi il est préférable de demander au vendeur et à l’acheteur de déterminer la valeur marchande lors de la fixation du prix.

La méthode de la valeur comparative pour déterminer la valeur d’un terrain

La méthode de la valeur comparative compare les prix suivants
les ventes de terres passées et utilise des données plus récentes que celles sur lesquelles se base la valeur standard des terres. La méthode suppose que la juste valeur peut être dérivée des prix d’achat réalisés. Une condition préalable est que ces prix correspondent suffisamment au bien évalué.

Dans l’idéal, cette méthode offre un prix de vente exact, mais dans la pratique, les choses se présentent souvent différemment. Ici, des ajouts et des déductions entrent en jeu, de sorte que le prix d’achat diffère des propriétés précédentes. Cette méthode peut être utilisée pour déterminer la valeur d’un bien, à condition que des données suffisantes soient disponibles pour des biens comparables. Les facteurs suivants influencent la méthode de la valeur comparative :

Emplacement, direction, distance par rapport aux routes, moyens de transport et médecins

Propriétés du sol

Degré de développement

Caractéristiques des chantiers

Influences environnementales (telles que les nuisances dues à la circulation)

Restrictions dues aux droits de passage

Utilisation des propriétés voisines

État de la propriété

Enregistrement des droits de construction dans le registre foncier

Le calcul du promoteur (méthode de la valeur résiduelle) pour déterminer la valeur d’un bien immobilier

Supposons qu’un investisseur ait l’intention d’acheter une parcelle de terrain et de la vendre ensuite. Dans ce cas, la valeur du terrain peut être déterminée sur la base du profit qui peut être généré par l’aménagement (calcul du promoteur ou méthode de la valeur résiduelle). Pour ce faire, le plan d’aménagement contient des informations sur la partie du terrain sur laquelle il est possible de construire, avec le nombre d’étages et la surface habitable. Si les coûts de construction et le prix de vente éventuel du nouveau bâtiment sont connus, le bénéfice du promoteur peut être calculé. Le profit possible détermine le montant que le promoteur est prêt à payer pour le terrain. Cette méthode d’évaluation des biens immobiliers convient aux grands investisseurs, mais moins au secteur privé.

Les méthodes de la valeur réelle et de la valeur capitalisée des bénéfices jouent un rôle subordonné dans l’évaluation des biens immobiliers.

Conclusion :

L’acheteur et le vendeur d’un terrain sont tous deux soucieux d’obtenir des prix d’achat ou de vente raisonnables. Ceux-ci dépendent de nombreux facteurs et peuvent être déterminés à l’aide de diverses procédures et méthodes. Pour cette raison, il est préférable d’engager un expert pour l’évaluation d’un bien immobilier afin de réussir la vente ou l’achat.